Строителите често са ограничени при реализацията на своя мечтан дом от строителните разпоредби за парцел, което от своя страна може да бъде в ущърб на продавачите на земя за строеж. Спазването на законово предписаните минимални разстояния до съседните имоти или спазването на максималната площ на застрояване в зависимост от площта на имота са само два възможни примера за проблеми. При определени условия обединяващото натоварване на сградата за съседни имоти може да бъде решението.
Натоварване на сградата на асоциацията – определение
Както подсказва терминът, това е преди всичко вид обединение на две или повече свойства. За да бъдат “обединени”, те трябва да са съседни имоти. Обединяващата строителна тежест включва третирането на два или повече съседни имота като един имот в строителното законодателство. Съвместната строителна тежест обикновено изисква основание за строително законодателство.
С бремето за изграждане на обединение, например, границите на имоти между участващите съседни имоти се елиминират. Натоварването на асоциираната сграда винаги включва поне един така наречен „обслужващ имот“. Този или собственикът на имота има публичноправно задължение към отговорния строителен орган да премахне границата на своя имот със съседен имот. Това означава, че съседният имот става така наречената „господстваща“част и съседната граница не трябва да се взема предвид при строително-правни въпроси.
Взаимоотношения на собственост в случай на обединяване на натоварването на сградата
Структурата на собствеността на отделните имоти не е засегната от тежестта на изграждането на асоциация. Това означава, че всеки участващ собственик на имот запазва правата си на собственост върху своя имот до степента, в която е бил/е регистриран в поземления регистър преди таксата за изграждане на асоциация. Сдружение строителна тежест не е вписана в имотния регистър. Няма да има промяна и в областта на данъците.
Използване на тежести за изграждане на асоциации
Пример 1
Г-н Майер притежава двуфамилна къща в имота си, в която апартаментите са разположени един до друг и всеки има собствен вход. Предстои да се продаде едната страна, включително имота отстрани. Разделянето на собственост прави това теоретично възможно. Но тъй като къщата не е в средата на имота, нейната част от имота ще бъде значително по-малка.
Законът за строителство гласи, че застроената площ на неговата половина от къщата е твърде голяма за размера на останалия имот. Следователно в този случай делбата на имуществото не би била възможна. Въпреки това, ако се кандидатства и одобри обединителна строителна тежест едновременно с разделянето на имота, имотът продължава да се счита за такъв за строителните разпоредби дори след разделянето. Като собственик на имота, купувачът на къщата редовно получава записа в поземления регистър.
Пример 2
Синът на г-жа Шмид може да купи евтино съседния имот до този на майка си. За да може да реализира плана си за мечтана къща, той трябва да строи близо до границата на имота с имота на майка си. Това няма възражения, но строителният орган има, тъй като като строител той е задължен по закон да спазва минималното разстояние до границите на съседни имоти. Тук майка му вече може да даде на строителния орган задължението да приложи съвместна строителна тежест. По този начин майката размива границата между двата имота и синът вече не трябва да се съобразява с това, когато строи.
Пример 3
Две семейни двойки, които са приятели, са купили две парчета земя едно зад друго, върху които биха искали да построят. Няма достъп от улицата за застрояване до задния имот. Това означава, че кабелите могат да достигнат до задната част само през предната собственост. Тук двойката може да се споразумее за т. нар. сервитут, който законово и трайно предвижда структурно преместване върху първия имот. За да спестят разходи, новите собственици решават да комбинират строителството. Двата имота стават един имот в строителноправен смисъл. В резултат на това трябва да се развие само предният имот. Задната собственост вече може да бъде свързана към това.
Приложение
Не може да се предоставя обвързваща информация като общо правило относно кандидатстването за тежест за изграждане на асоциация, тъй като отделните федерални провинции може да имат различни изисквания. Съответно следната информация в някои точки служи само като ръководство. Преди да подадете заявление, препоръчително е да получите точна информация за отговорния орган.
Отговорност
Съвместно натоварване на сградата може да бъде заявено чрез отговорния строителен орган или общинския строителен надзорен орган.
Кандидат
Всеки от участващите собственици на имоти може да подаде заявление. Всеки, който подаде заявлението, обикновено ще бъде и получател на фактурата за направените такси.
При всички случаи собственикът на имота, чийто имот е „обременен с тежести“, трябва да посочи готовността за строителство с подписа си на отделен формуляр. На технически жаргон това се нарича „строителен предприемач“. В някои градове/държави, след като клиентът подаде заявлението, строителният предприемач е поканен на лична среща, за да предостави подписа и да може директно да го удостовери. Ако строителният предприемач живее по-далеч, подписът може да бъде направен в строителен орган близо до дома и заверен там. Като алтернатива подписът може да бъде заверен и при нотариус.
Документи/документи за изпращане
- Попълнен и подписан формуляр за кандидатстване
- Декларация за строително натоварване от строителния предприемач със заверка на подписа
- Текущо извлечение от имотния регистър на всички включени имоти (не трябва да е по-старо от три месеца)
- Кадастрални извлечения от всички включени имоти
- Обектен план в пет екземпляра с маркировка и размери на площта на имота за тежест
- В зависимост от строителния орган може да се изисква отделен формуляр за предполагаеми разходи за произтичащите такси
- Ако е търговска собственост или собственост на асоциация, трябва да се представят извлечения от търговски регистър или регистър на асоциация
Процес на редактиране
Ако са налични всички необходими документи и подписи, строителният надзорен орган ще започне така наречения процес на разрешение за строеж. Времето за обработка може да варира значително в зависимост от натовареността и индивидуалните случаи. Средно може да се очаква време за обработка между четири и шест седмици.
Ако заявлението бъде одобрено, ще бъде направено вписване в регистъра на строителната тежест и строителната тежест на асоциацията ще стане правно обвързваща.
Разходи
В зависимост от общината, административното усилие, икономическата стойност или друга полза от сградата, разходите обикновено се събират индивидуално. Те варират между 60 евро и 500 евро. Възстановяване на таксата се дължи и ако строителният предприемач промени решението си след подадено заявление и не подпише декларацията за тежести на сградата. Възможно е да се изиска писмена информация за вписванията в регистъра на строителната тежест. Тук отново се дължи такса между 15 евро и 50 евро.
Съвет:
Резултатът от процедурата за разрешение за строеж ще бъде съобщен на кандидата в писмена форма и поне записът в регистъра на тежестта на сградата ще бъде съобщен на строителния орган в писмен вид. Това вече е обвързващо и строителната тежест на асоциацията е правно обвързваща, така че не се изисква допълнително доказателство от регистъра на строителната тежест.
Тежест за изграждане на асоциация в случай на наследство или продажба
Ако има промяна на собствеността върху имота, за който задължението на асоциацията за имоти е поето чрез продажба или наследяване, това ще остане незасегнато и ще продължи да съществува. Това е за защита на собственика на „господстващия“имот. Това има за цел да попречи на съседа да разруши къщата си или части от нея в най-лошия случай, ако задължението изтече, ако тя е построена през (предишната) граница на собственост.
Изтриване на тежест за изграждане на асоциация
Ако тежест за изграждане на асоциация е регистрирана върху един или повече имоти, тя може да бъде изтрита при определени условия. Трябва да бъдат изпълнени следните изисквания:
- Първоначално планираното строителство няма да се състои (причината е отстранена)
- Няма обществен интерес да се поддържа тежестта за изграждане на асоциации
- Трябва да се даде съгласие от отговорния строителен надзорен орган
Влияние върху стойността на имота
Тъй като най-малко два имота участват в съвместно строително натоварване, това обикновено означава, че има недостатък за едната част и предимство за другата. Предимство има “господстващият” имот, тъй като се възползва от отделянето на границата на имота от съседния имот. Резултатът може да бъде увеличение на стойността на имота.
Имотът, за който е регистрирана строителна тежест, губи правото си на ясно разграничение от съседния имот. Това потенциално може да намали стойността на даден имот.
В зависимост от индивидуалния случай и развитие не винаги се получава намаление на стойността. Трябва да се има предвид, че унифицираното строително натоварване предлага повече гъвкавост в развитието, което не би било възможно без това споразумение за строително право. Дали и до каква степен на кой имот може да се очаква намаление на стойността или увеличение на стойността, може да се определи с помощта на експерт и съответния доклад.
