Може да има различни причини да искате да разделите имот: дали за планиране на къща близнак, парцелиране, за осигуряване на земя за строеж на възрастните деца или защото имотът просто е твърде голям и изисква твърде много поддръжка. Разделяне може да се направи със или без измерване. Ръководството показва всичко, което трябва да се вземе предвид при разделяне на имущество.
Одобрение
В почти всички федерални щати не се изисква общинско одобрение за разделяне на имущество. Изключения са Долна Саксония и Северен Рейн-Вестфалия, ако става въпрос за развит имот или разрешение за строеж за него. Независимо дали със или без необходимото разрешение за разделяне, предписаните строителни разпоредби трябва винаги да се спазват. Това се отнася например за спазването на минималните разстояния и устройствените планове. Органът за строителство и/или недвижими имоти на отговорната община, в която се намира имотът, предоставя подробна информация.
Видове разделение
Прави се разлика между следните два вида разделение:
Идеално разделение
Идеалната делба се извършва без измерване на имота. Това не означава, че не е извършено измерване. Той просто работи без определяне на граници и настройка/маркиране на граници. Уреждането на делба без измерване се извършва от нотариус. Вписване за идеалната парцелация се прави в имотния регистър. Този вид делба се извършва предимно с цел спестяване на пари и когато страните не желаят няколко квадратни метра повече или по-малко.
Идеални изисквания за разделение
Изпълнението на поне едно от следните изисквания е задължително, за да може да се дели без измерване:
- Граница се начертава "камък до камък", например в къща близнак
- Равни дялове на собствеността, каквито могат да възникнат например при разпускане на наследствена общност
- Измерване на делбата е извършено в миналото и е депозирано в службата по поземлен регистър, без да е извършена промяна на собствеността на имота
Реална дивизия
В случай на реално разделяне, измерването трябва да се извърши от признат и публично назначен геодезист. Това се предоставя при поискване от отговорния геодезически орган или може да бъде възложено независимо. Имотните граници са очертани за всички подрайони. По желание могат да се поставят гранични знаци. Резултатите от измерванията и граничните точки се представят в службата по имотния регистър като доказателство и се съхраняват там. Създават се нови имотни ведомости за всички измерени части със съответните (нови) собственици на имота. Старият запис в поземления регистър за неразделения имот е „заменен“с новите геодезични и гранични данни.
Разходи
Цената за делба на парцел без или със заснемане зависи от големината на деления имот и стойността на земята. Ако имотът, който се разделя, е 850 квадратни метра и стандартната стойност на земята е 23 евро на квадратен метър, цената на измерването на разделяне е средно с 900 евро по-висока от тази за т. нар. сондиране без измерване на разделяне. Данъкът върху продажбите и таксите за поземлен регистър стават съответно по-скъпи поради по-високите изчисления на разходите. В този пример изчисление на разходите от малко над 2700 евро се сравнява с малко над 1300 евро без измерване на разделението. Цените може да варират в зависимост от общината.
Собственикът на имота обикновено е отговорен за покриване на разходите по разделянето. Възможни са частни споразумения за споделяне на разходите или поемане на общите разходи с (новия) собственик на имота, който ще се разделя.
Заявление, ако е необходимо одобрение
Ако имот, който подлежи на изискване за разрешение, трябва да бъде разделен, е необходимо писмено, неофициално заявление до отговорния градски орган. Заявлението се подава от собственика на имота или купувача. По правило геодезистите и нотариусите също могат да подадат заявлението от името на собственика или купувача на имота. Изисква се законово обвързващо пълномощно за трети лица за подаване на заявление.
Съдържание на приложението
Раздел 13 от Наредбата за шаблоните за сгради урежда съдържанието на заявлението и необходимите документи. Те включват
- Име и адрес на кандидата или собственика на имота, който ще бъде разделен
- Улица и домашен номер на имота
- Име на обекта
- Имотен регистър
- Имотен кадастър с номер на квартал, землище и парцел
- Карта на имота в три екземпляра с текущи граници на имота, имот за разделяне и бъдещи граници
- Информация за съществуващи разработки, пазарна стойност на имота, който се разделя и цел на разделянето
Съвет:
Уверете се, че цялата информация е правилна и пълна и че всички необходими документи/документи са представени. Средното време за обработка е три седмици. Ако е подадена невярна или непълна информация/документи, времето за обработка ще бъде съответно удължено.
Отказано разрешение за разделяне
Ако строителните власти отхвърлят разделяне на имущество, следващата стъпка е да се обърнете към съда, ако отказът не може да бъде приет.
Одобрено разделяне на имущество
Ако даден парцел е одобрен от строителния орган, измерването трябва да се извърши. Преди резултатите от измерването да бъдат представени в службата по имотния регистър с разрешението за делба, е препоръчително да направите допълнителни уговорки предварително.
Сервитут
Не забравяйте правата на отделните собственици, които трябва да бъдат предоставени съгласно раздел 1018 от Гражданския кодекс, като права на преминаване или преминаване. В същото време може да се определи отказ от права. Това включва обременяване на имота на съседа. Това урежда например (съвместно) използване, като полагане на водопроводи или съхраняване на вещи в съседния имот.
Съвет:
Всички споразумения като сервитут и отказ от права обикновено трябва да бъдат записани в писмен вид и трябва да бъдат част от всеки договор за разделяне/покупка. По този начин могат да бъдат избегнати по-късни спорове.
Права на път и преминаване
Съществен сервитут е правото на преминаване. Особено ако преграден имот се намира на втори ред и няма директен пешеходен или автомобилен достъп. При делба на имот трябва да се регламентира кой път/достъп се дава. Компенсация за използване и/или участие в разходите за поддръжка на пътеки/маршрути за достъп има смисъл.
Разходи за права на път и преминаване
Размерът на разходите за права на преминаване и права на преминаване трябва да се определя въз основа на интензивността на използване. Тук в изчислението може да се включи лична или търговска употреба. Ако страните не постигнат съгласие, разходите могат да бъдат определени от вещо лице.
Вписване в имотния регистър
Ако е предоставено право на преминаване и/или преминаване през съседен имот, това трябва да бъде вписано в имотния регистър на обременяващия имот. Предпоставка за вписване в имотния регистър е съгласието на собственика. Ако правата за преминаване и преминаване са на разположение на службата по поземлен регистър, когато се създават нови листове в поземления регистър, административното усилие е по-малко и разходите обикновено са по-ниски от последващите вписвания.
Съвет:
Площта за пътеките и пасажите не трябва да бъде твърде щедра, тъй като това може да доведе до намаляване на стойността, ако имотът се продава с регистриран сервитут. Промяната на собствеността не води до прекратяване на правото на преминаване или право на преминаване.
Потърсете помощ
Авторитет немски, правни разпоредби, отделни и/или извънредни разпоредби и безброй параграфи не улесняват нормалните граждани да се ориентират. Една неволна грешка може да е достатъчна проектът да не бъде одобрен или да възникнат правни затруднения с новите собственици на имота. Препоръчително е да потърсите помощта на геодезист или адвокат/нотариус, който е специалист по недвижимо и строително право. В много случаи компетентната поддръжка може да спести пари, време и нерви.
